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Themen für Immobilienbesitzer


Vorsteuerabzug bei Nutzungsänderung eines Investitionsguts nachträglich möglich?lesen
Mit seiner Entscheidung vom 25.7.2018 stellt der Europäische Gerichtshof (EuGH) - entgegen seiner bisherigen Sichtweise - klar, dass eine Gemeinde den Vorsteuerabzug aus einem zunächst nur hoheitlich genutzten Investitionsgut (hier ein Grundstück) nachträglich noch geltend machen kann, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt durch Nutzungsänderung auch für unternehmerische Zwecke verwendet wird.

Dazu legt der EuGH fest, dass ein Recht auf Berichtigung der auf eine als Investitionsgut erworbenen Immobilie entrichteten Vorsteuer dann besteht, wenn beim Erwerb der Immobilie diese zum einen sowohl für besteuerte als auch für nicht besteuerte Tätigkeiten verwendet werden konnte, und zum anderen die Gemeinde die Absicht, die Immobilie einer besteuerten Tätigkeit zuzuordnen, nicht ausdrücklich bekundet, aber auch nicht ausgeschlossen hat.

Anmerkung: Dieses Urteil kann auch für privatwirtschaftliche Unternehmen große Bedeutung erlangen. Obwohl es zur Investitionstätigkeit einer Gemeinde gefällt wurde, dürfte es auch auf alle vergleichbaren Investitionen von Einrichtungen anderer Rechtsformen und natürlicher Personen anwendbar sein. Im Zeitpunkt der Investition muss nicht zwingend die Absicht bekundet werden, das Investitionsgut dem Unternehmen zuzuordnen, wenn nicht ausgeschlossen wurde, dass es auch für eine vorsteuerunschädliche Tätigkeit verwendet werden könnte. So könnte in der Praxis ein Unternehmer einen Pkw, für den er zum Zeitpunkt des Erwerbs keine Zuordnung zum Unternehmen getroffen hat, anders als bisher, z. B. ab dem 2. Jahr der Pkw-Nutzung, grds. einen anteiligen nachträglichen Vorsteuerabzug im Wege einer Vorsteuerberichtigung geltend machen.
Geplante Änderungen bei der Mietpreisbremselesen
Nach dem Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sollen die Regelungen der Mietpreisbremse transparenter und wirksamer werden. Künftig müssen Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die Ausnahme berufen.
Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse dürfen die Mieten nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete genügt zukünftig eine einfache Rüge - etwa der Satz "Ich rüge die Höhe der Miete". Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst fünf Jahre von 11 % auf 8 % pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sog. absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als 3 € pro m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Ferner zählt das Mietrechtsanpassungsgesetz Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:
  • Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate.
  • Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln.
  • Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.
Das Gesetz muss noch den Bundestag passieren und soll bis spätestens 1.1.2019 in Kraft treten.
Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnunglesen
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 22.8.2018 entschiedenen Fall wurde vom Vormieter an den neuen Mieter im Januar 2009 eine nicht renovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren übergeben. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen.

Bei der Übernahme hatten der Nachmieter und der Vormieter eine "Renovierungsvereinbarung" getroffen. Nach dieser Vereinbarung hatte der Mieter von dem Vormieter einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah. Er beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb und verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Architektenvertrag - außerordentliche Kündigunglesen
Die Kündigung eines Architektenvertrages aus wichtigem Grund setzt voraus, dass die Vertragsfortsetzung für den Besteller unzumutbar ist. Ein wichtiger Grund ist unter anderem dann anzunehmen, wenn der Auftragnehmer das für den Bau- oder Architektenvertrag als eines auf Kooperation der Vertragspartner angelegten Langzeitvertrags vorauszusetzende Vertrauensverhältnis durch sein schuldhaftes Verhalten derart empfindlich stört, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet und dem Auftraggeber die Vertragsfortsetzung nicht mehr zumutbar ist. Die Kündigung des Architektenvertrages aus wichtigem Grund führt dazu, dass der Architekt (nur) Honorar für erbrachte Leistungen verlangen kann.

Folgender Sachverhalt lag dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg zugrunde: Ein Bauherr beauftragte eine Architektin mit dem Neubau eines Einfamilienhauses. Im Laufe der Bauphase stellte sich heraus, dass die Ausführungsplanung nicht mit der Baugenehmigung übereinstimmte.

Ein geplanter Lichtschacht sollte bis an die Grundstücksgrenze herangehen. Laut Genehmigung war nur eine Breite von 1 m vorgesehen. Bei der Garage war eine Höhe von 3 m genehmigt und nicht wie ausgeführt 4 m. Die Architektin hatte des Weiteren noch eine West- und eine Ostterrasse geplant. Dafür lag gar keine Genehmigung vor. Der Bauherr kündigte den Architektenvertrag daraufhin außerordentlich.
Kein Wechsel von degressiver Gebäude-Abschreibung auf Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauerlesen
Bei der degressiven Abschreibung (AfA) handelt es sich um die Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Gebäuden nach fallenden Staffelsätzen. Sie führt zu einer Steuerstundung.

Aufgrund der degressiven Ausgestaltung wäre es für die Steuerpflichtigen vorteilhaft, zunächst die degressive AfA in Anspruch zu nehmen und später auf die lineare AfA überzugehen. Einen derartigen Wechsel hatte der BFH allerdings bereits in der Vergangenheit ausgeschlossen.

Offen war bislang demgegenüber, ob ein Wechsel von der degressiven AfA zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer möglich ist. Bei Gebäuden mit einer tatsächlichen Nutzungsdauer von weniger als 50 Jahren kann die AfA danach entsprechend dieser verkürzten Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Auch die Kombination von degressiver AfA und AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer hat der BFH jedoch in seiner Entscheidung vom 29.5.2018 verworfen. Er begründet dies damit, dass die Regelung zur Abschreibung die Nutzungsdauer eines Gebäudes typisiert und damit der Rechtsvereinfachung dient. Bei Wahl der degressiven AfA erübrigt sich die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Steuerpflichtige entscheidet sich bei Wahl der degressiven AfA bewusst dafür, die Herstellungskosten des Gebäudes in 50 der Höhe nach festgelegten Jahresbeträgen geltend zu machen. Die Wahl der degressiven AfA ist deshalb im Grundsatz unabänderlich.

Anmerkung: Die Möglichkeit der Inanspruchnahme der degressiven AfA wurde für Mietwohngebäude abgeschafft. Sie ist nur noch für Gebäude möglich, für die vor dem 1.1.2006 der Bauantrag gestellt wurde oder die aufgrund eines vor dem 1.1.2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind.
Steuerliche Behandlung von Überlassung möblierter Wohnungenlesen
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 6.2.2018 kann es bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung - im entschiedenen Fall eine Einbauküche - zu berücksichtigen. Derartige Wohnungsüberlassungen sind regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden, der sich im Mietwert widerspiegelt. Ein Möblierungszuschlag ist dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt.

Sieht der Mietspiegel z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Ist das nicht der Fall, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Ansonsten ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Nach Auffassung des BFH kommt es nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.
"Baukostenzuschuss" für öffent­liche Mischwasserleitung keine Handwerkerleistungenlesen
Die tarifliche Einkommensteuer ermäßigt sich um 20 % (maximal 1.200 € im Jahr) der Arbeitskosten für bestimmte in Anspruch genommene Handwerkerleistungen. Dies gilt nach einer früheren Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 20.3.2014 auch für Handwerkerleistungen, die jenseits der Grundstücksgrenze auf öffentlichem Grund erbracht werden (im damals entschiedenen Fall für die Verbindung des Wasser-Verteilungsnetzes mit der Anlage des Grundstückseigentümers). Die Handwerkerleistung muss dabei aber in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgeführt werden.

In Abgrenzung zu seinem Urteil vom 20.3.2014 hat der BFH nunmehr mit Urteil vom 21.2.2018 klargestellt, dass der von der Vorschrift vorausgesetzte räumlich-funktionale Zusammenhang zum Haushalt des Steuerpflichtigen nicht gegeben ist, wenn für die Neuverlegung einer öffentlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes ein Baukostenzuschuss erhoben wird. Nach Auffassung des BFH kommt der Ausbau des allgemeinen Versorgungsnetzes im Unterschied zum Hausanschluss nicht den einzelnen Grundstückseigentümern, sondern allen Nutzern des Versorgungsnetzes zugute. Die Aufwendungen sind deshalb nicht "im Haushalt" erbracht.

Anmerkung: Nach dieser Entscheidung des BFH ist somit allein entscheidend, ob es sich um eine das öffentliche Sammelnetz betreffende Maßnahme oder um den eigentlichen Haus- oder Grundstücksanschluss und damit die Verbindung des öffentlichen Verteilungs- oder Sammelnetzes mit der Grundstücksanlage handelt.
Einbauküche und Markisen unterfallen nicht der Grunderwerbsteuerlesen
Nach einer rechtskräftigen Entscheidung des Finanzgerichts Köln (FG) vom 8.11.2017 dürfen gebrauchte bewegliche Gegenstände, die mit einer Immobilie verkauft wurden, nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen werden. Voraussetzung ist, dass für werthaltige Gegenstände keine unrealistischen Kaufpreise festgelegt werden.

Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger ein Einfamilienhaus für 392.500 €. Im notariellen Kaufvertrag wurde vereinbart, dass von dem Kaufpreis 9.500 € auf die mit verkaufte Einbauküche und Markisen entfielen. Das Finanzamt (FA) unterwarf auch diesen Teilbetrag der Grunderwerbsteuer.

Das FG sah dies jedoch anders. In seiner Entscheidung führt es aus, dass die in einem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen sind, solange keine Zweifel an deren Angemessenheit besteht.

Anmerkung: Nach Auffassung des FG hat das FA den Nachweis zu erbringen, dass für die Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt wurden. Zur Ermittlung des Werts sind weder die amtlichen Abschreibungstabellen noch die auf Verkaufsplattformen für gebrauchte Gegenstände geforderten Preise als Vergleichsmaßstab geeignet.
"Spekulationssteuer" auf häusliches Arbeitszimmer?lesen
Zu den steuerpflichtigen "privaten Veräußerungsgeschäften" gehören u. a. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Von der Besteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

In einem vom Finanzgericht Köln (FG) am 20.3.2018 entschiedenen Fall verkauften Steuerpflichtige innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ihre selbst bewohnte Eigen­tumswohnung. In den Vorjahren hatten sie den Abzug von "Werbungskosten" für ein häusliches Arbeitszimmer i. H. v. 1.250 € pro Jahr erfolgreich geltend gemacht. Das Finanzamt unterwarf den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn von 35.575 € der Besteuerung, da insoweit keine steuerfreie eigene Wohnnutzung vorliege.

Das FG sah dies jedoch anders und entschied dazu, dass der Gewinn aus dem Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum auch dann in vollem Umfang steuerfrei bleibt, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden.

Anmerkung: Das beklagte Finanzamt hat die zugelassene Revision beim Bundesfinanzhof in München eingelegt, die unter dem Aktenzeichen IX R 11/18 geführt wird.
Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers bei Anzahlungen auf Bauleistungenlesen
Mit Schreiben vom 18.5.2018 äußert sich die Finanzverwaltung zur Behandlung von Anzahlungen für Leistungen im Sinne des § 13b UStG, wenn die Voraussetzungen für die Steuerschuld des Leistungsempfängers im Zeitpunkt der Vereinnahmungen der Anzahlungen noch nicht vorlagen.

Danach schuldet der leistende Unternehmer in diesen Fällen die Umsatzsteuer. Erfüllt der Leistungsempfänger im Zeitpunkt der Leistungserbringung die Voraussetzungen als Steuerschuldner, bleibt die bisherige Besteuerung der Anzahlungen beim leistenden Unternehmer bestehen.

Die Grundsätze dieses Schreibens will der Fiskus in allen offenen Fällen anwenden. Es wird nicht beanstandet, wenn Steuerpflichtige für bis zum 31.12.2018 geleistete Anzahlungen die bisherige Fassung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses anwenden.

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