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Themen für Immobilienbesitzer
- Zahlungen für den Verzicht auf ein Wohnungsrechtlesen
- Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei vielen Kosten ist es offensichtlich, dass es sich um Werbungskosten handelt, bei anderen Kosten wiederum ist gerichtlich zu entscheiden, ob es sich um Werbungskosten bzw. um private Aufwendungen handelt.
Ein Urteil zu abzugsfähigen Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung fällte der Bundesfinanzhof (BFH) hierzu am 20.9.2022. Mehrere Personen erwarben durch Gesamtrechtsnachfolge unter anderem ein Erbbaurecht für ein bebautes Grundstück. Dieses Erbbaurecht war mit einem Wohnungsrecht belastet. Unter den Erben fanden entgeltliche Übertragungen der Erbanteile statt, sodass es letztendlich nur noch einen Eigentümer gab. Diejenige, für die das Wohnungsrecht galt, verzichtete gegen eine Entschädigungszahlung darauf und räumte kurz darauf die Wohnung. Der Eigentümer vermietete das Gebäude. In seiner Einkommensteuererklärung machte er die Zahlung für den Verzicht auf das Wohnungsrecht und die dazugehörigen Kosten für den Notarvertrag als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt versagte ihm zunächst den Ansatz, der BFH stimmte ihm letztendlich mit seinem Urteil vom 20.9.2022 zu.
Ein für die Annahme vorab entstandener Werbungskosten erforderlicher, ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist anzunehmen, wenn der Berechtigte eines mit einem dinglich gesicherten Wohnungsrecht belasteten Erbbaurechts dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnungsrechts zustimmt, anschließend das Gebäude räumt und er so erreicht, das Wohngebäude zu vermieten, um daraus Einkünfte daraus zu erzielen. - Unentgeltliche Überlassung von Wohnraum kann zu privatem Veräußerungsgeschäft führenlesen
- Private Veräußerungsgeschäfte sind durch den Veräußerer im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zu versteuern. Diese Geschäfte entstehen, wenn ein Objekt erst gekauft und vermietet wird und anschließend innerhalb von zehn Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt wieder veräußert wird.
Bei einem Verkauf des Objekts innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung entsteht allerdings keine Steuerpflicht, wenn dieses im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurde.
Ein Ehepaar erwarb ein bebautes Objekt und überließ dieses ihren drei Kindern, die dort während ihrer Studienzeit lebten. Nachdem die Kinder ihr Studium beendet hatten, wurde das Objekt wieder veräußert. Ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn wurde nicht angegeben, da die Steuerpflichtigen der Auffassung waren, dass die Befreiungsvorschrift greifen würde. Eine Eigennutzung würde auch dann vorliegen, wenn ein Kind, für das der Steuerpflichtige einen Anspruch auf Kindergeld hat, in dem Objekt wohnt.
Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied jedoch, dass eine Wohnung, die der Steuerpflichtige unentgeltlich an (leibliche) Kinder überlässt, die im maßgeblichen Zeitraum der zehn Jahre keinen Anspruch (mehr) auf Kindergeld haben, die Wohnung nicht zu „eigenen Wohnzwecken“ genutzt wird. Der Kindergeldanspruch lief in diesem Fall während des Studiums aus. Damit ist laut BFH eine Überlassung an Dritte gegeben, die steuerlich nicht begünstigt wird. Es ist damit von einer steuerpflichtigen Veräußerung auszugehen. - Verlängerung der Frist der Grundsteuererklärungenlesen
- Die Berechnung der Grundsteuer errechnet sich seit Jahren anhand veralteter Werte. Deswegen sollen ab 2025 neue Berechnungsgrundlagen gelten. Für diese werden aber die aktuellen Grundstückswerte benötigt, sodass alle Grundstückseigentümer in Deutschland eine Grundsteuererklärung einreichen müssen. Die ursprünglich angesetzte Frist dazu lief vom 1.7. bis zum 31.10.2022. Da es nicht gelingen wird, dass alle Erklärungen innerhalb der Frist eingehen, haben sich Bund und Länder kurz vor Ablauf der Frist geeinigt, dass die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärungen bundesweit einmalig bis zum 31.1.2023 verlängert wird.
Nun hat Bayern als einziges Bundesland die Frist zur Abgabe erneut verlängert. Die davon betroffenen Bürger dürfen ihre Grundsteuererklärung jetzt bis zum 30.4.2023 abgeben, ohne Säumniszuschläge zu erhalten.
Ob noch andere Bundesländer nachziehen, ist bislang nicht bekannt. Im Zweifelsfall sollte man die Erklärung möglichst zeitnah einreichen und sich nicht auf eine Fristverlängerung verlassen.
- Grunderwerbsteuer bei Grundstück mit Weihnachtsbäumenlesen
- Beim Erwerb eines Grundstücks fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Die Bemessungsgrundlage ist in den meisten Fällen der Anschaffungspreis laut Kaufvertrag, der sich auf das erworbene Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile bezieht. Sog. Scheinbestandteile sind dabei aber von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören alle Gegenstände, die auf Dauer ausgelegt, fest mit dem Boden verbunden sind. Scheinbestandteile dagegen bestehen nur für einen vorübergehenden Zweck, selbst wenn eine feste Verbindung mit dem Boden vorliegt.
Anhand dieser Grundsätze entschied der Bundesfinanzhof (BFH) einen Fall. Ein Steuerpflichtiger hatte dabei ein Grundstück erworben, welches zum Teil mit einer Weihnachtsbaumkultur bepflanzt war. Das Finanzamt setzte, unabhängig der Bepflanzung, Grunderwerbsteuer für das gesamte Grundstück fest. Zu Unrecht wie der BFH entschied.
Bei der Weihnachtsbaumkultur liegt ein Scheinbestandteil vor, da die Bäume von Anfang an dafür gepflanzt wurden, nach einer bestimmten Zeit wieder gefällt, veräußert und damit vom Grundstück entfernt zu werden. Gleiches gilt für Baumschulen. - Aufteilungsgebot bei Vermietungen mit Nebenleistungenlesen
- Von Unternehmern ausgeführte Leistungen werden im Umsatzsteuerrecht in Haupt- und Nebenleistungen eingeteilt. Die Nebenleistungen teilen als unselbstständige Leistungen das Schicksal der Hauptleistung. Für sie gilt damit auch der maßgebliche Steuersatz der Hauptleistung. Es ist aber nicht immer eindeutig zu beurteilen, ob eine einheitliche oder mehrere getrennt zu besteuernde Leistungen vorliegen.
Ein Fall zu dieser Problematik lag dem Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich vor. Dabei ging es um Betreiber eines Hotels, welche in der Umsatzsteuererklärung die Übernachtungen dem ermäßigten Steuersatz unterwarfen, ebenso wie die dazugehörigen Leistungen für Frühstück und Spa als Nebenleistungen. Das Finanzamt kam bei der Überprüfung zum Ergebnis, dass jede Leistung für sich zu beurteilen sei. Demnach gilt für Frühstück und Spa der reguläre und für die Vermietungsleistung der ermäßigte Steuersatz. In diesem Fall gelte das nationale Aufteilungsgebot für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen.
Der BFH widersprach der Begründung und ließ den Antrag der Hotelbetreiber auf Aussetzung der Vollziehung zu, da die Rechtslage zu der Thematik noch nicht eindeutig richterlich geklärt sei. Zusatzleistungen, wie Frühstück oder Wellnessangebote, gehörten nicht zur unmittelbaren Vermietungsleistung (Beherbergung).
Bis vor einigen Jahren galt es als unionskonform, dass Leistungen dieser Art aufgeteilt und somit unterschiedlich besteuert werden. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat sich jedoch in der Rechtssache “Stadion Amsterdam” bereits im Jahr 2018 gegen das Aufteilungsgebot ausgesprochen. Eine Entscheidung durch den EuGH, ob das nationale Aufteilungsgebot mit dem Unionsrecht konform ist, steht noch aus. Bis dahin sollten ähnlich gelagerte Fälle offengehalten werden. - TERMINSACHE: Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ab 1.7.2022lesen
- Für Länder, in denen das sog. Bundesmodell Anwendung findet (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen), haben die Finanzminister die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 öffentlich bekannt gemacht.
Die dafür erforderlichen elektronischen Formulare zur Feststellung des Grundsteuerwerts werden über „Mein Elster“ bereitgestellt. Folgende Personen sind zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet:- Eigentümer eines Grundstücks in den o.g. Ländern.
- Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft in den o.g. Ländern.
- Bei Grundstücken in den o.g. Ländern, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete).
- Bei Grundstücken in den o.g. Ländern mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.
- Keine sog. Spekulationssteuer für (rechtswidrig) bewohntes Gartenhauslesen
- Der erzielte Gewinn von innerhalb von 10 Jahren verkauften Grundstücken unterliegen i. d. R. der Besteuerung. Dies ist aber nicht der Fall, wenn Grundstücke in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26.10.2021 liegt eine solche Nutzung auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein (voll erschlossenes) „Gartenhaus“ baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.
Dafür muss die Immobilie aber tatsächlich – z. B. durch ihre Beschaffenheit – zum dauerhaften Bewohnen geeignet sein. Nach Auffassung des BFH ist der Gesetzeszweck bei baurechtswidriger Nutzung von Wohneigentum ebenso erfüllt wie bei einer mit dem Baurecht übereinstimmenden Nutzung. - Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer (höheren AfA) eines Gebäudes durch Wertgutachtenlesen
- Wird im Rahmen eines Wertgutachtens die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Wertermittlungsverordnung bestimmt, kann diese der Berechnung des AfA-Satzes zugrunde gelegt werden. Das entschied das Finanzgericht Münster (FG) mit rechtskräftigem Urteil vom 27.1.2022.
Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erwarb ein Steuerpflichtiger ein Grundstück zur Erzielung von Mieteinkünften. Vom Amtsgericht wurde im Zwangsversteigerungsverfahren ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Grundstückswerts in Auftrag gegeben. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige kam zu einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren. Entsprechend machte der Steuerpflichtige in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche AfA des Gebäudes von 3,33 % als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte jedoch lediglich eine AfA von 2 %.
Das FG stellte hingegen fest, dass ein Gebäude grundsätzlich nach festen AfA-Sätzen (im Streitfall 2 % pro Jahr) abzuschreiben ist, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer des Gebäudes als 50 Jahre aber nach Wahl des Steuerpflichtigen von entsprechend höheren Sätzen ausgegangen werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Da für die Schätzung einer kürzeren Restnutzungsdauer keine Gewissheit, sondern allenfalls eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit erforderlich ist, kann die Schätzung des Steuerpflichtigen vielmehr nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb eines angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Das war hier nicht der Fall. - Steuerliche Berücksichtigung von Mieterabfindungenlesen
- Kaufen oder bauen Steuerpflichtige ein Gebäude, welches später zu Vermietungszwecken genutzt werden soll, ist es üblich, dass nach Anschaffung oder Herstellung noch einige Kosten anfallen. In den ersten 3 Jahren kann es sich bei den Kosten um anschaffungsnahe Herstellungskosten handeln. Sobald Aufwendungen für Renovierungen u. Ä. die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mit mindestens 15 % übersteigen, sind diese Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern müssen über die AfA jährlich abgeschrieben werden.
In einem zu diesem Sachverhalt vom Finanzgericht Münster (FG) am 12.11.2021 entschiedenen Fall erwarb eine Steuerpflichtige Wohneinheiten, renovierte diese über einen Zeitraum von 2 Jahren und vermietete die Einheiten anschließend wieder. Um die Renovierung möglichst einfach durchführen zu können, zahlte die Eigentümerin allen bisherigen Mietern eine Abfindung, damit diese vor Beginn der Renovierung ausziehen. Diese Abfindung machte sie als Werbungskosten geltend.
Das FG erkannte die Mieterabfindungen nicht als sofort abziehbare Werbungskosten an, sondern fügte die Aufwendungen den Anschaffungskosten hinzu, die über die Lebensdauer der Immobilie abzuschreiben sind. Die Abfindungen wurden gezahlt, damit die für die Vermietung notwendige Renovierung durchgeführt werden konnte.
Das FG begründete seine Entscheidung damit, dass ein direkter Zusammenhang zwischen den Zahlungen und der Durchführung der Renovierungsmaßnahme vorliegt, sodass beide Maßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. Würden die Abfindungen dagegen mit Maßnahmen in Zusammenhang stehen, die keine anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, würden sie Werbungskosten darstellen.
Anmerkung: Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Betroffene Steuerpflichtige können sich auf das anhängige Verfahren berufen und um Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des BFH (AZ: IX R 29/21) ersuchen. - Entlastungspaket des Bundes wegen der hohen Energiepreiselesen
- Der Krieg in der Ukraine hat die angespannte Lage auf den Energiemärkten drastisch verschärft und die Kosten für Strom, Lebensmittel, Heizung sowie Mobilität in die Höhe getrieben.
Im Koalitionsausschuss vom 23.3.2022 brachte die Bundesregierung in Ergänzung des Paketes vom 23.2.2022 u. a. ein Maßnahmenpaket auf den Weg, das diverse zunächst langfristig wirkende Möglichkeiten den Verbrauch zu senken und Energieeffizienz zu steigern, umfasst. Dazu gehören insbesondere Förderungen im Wohnungsbereich bei Neubauten (Effizienzstandard 55) und Heizungsumstellungen im Altbaubereich (Gaskesselaustauschprogramm).
Allen einkommensteuerpflichtigen Erwerbstätigen (Steuerklassen 1–5) soll einmalig eine Energiepreispauschale in Höhe von 300 € als Zuschuss zum Gehalt ausgezahlt werden. Der Zuschlag soll unabhängig von den geltenden steuerlichen Regelungen (Pendlerpauschale, Mobilitätsprämie, steuerfreie Arbeitgebererstattungen, Job-Ticket) zusätzlich gewährt werden. Die Auszahlung soll über die Lohnabrechnung des Arbeitgebers erfolgen und unterliegt der Einkommensteuer. Selbstständige erhalten nach den Planungen einen Vorschuss über eine einmalige Senkung ihrer Einkommensteuer-Vorauszahlung.
Für jedes Kind soll – ergänzend zum Kindergeld – ein Einmalbonus in Höhe von 100 € als sog. Familienzuschuss ausgezahlt werden. Der Bonus wird auf den Kinderfreibetrag angerechnet. Des Weiteren soll die bereits beschlossene Einmalzahlung von 100 € für Empfänger von Transferleistungen um 100 € pro Person erhöht werden.
Die derzeitigen Planungen sehen weiterhin vor, befristet für 3 Monate die Energiesteuer auf Kraftstoffe auf das europäische Mindestmaß abzusenken und im öffentlichen Personennahverkehr soll für 90 Tage ein Ticket für 9 € / Monat eingeführt werden.
Anmerkung: Nach den Planungen werden Rentner und Minijobber nicht entlastet. Inwieweit sie noch in das Programm aufgenommen werden, stand bei Drucklegung des Informationsschreibens noch nicht fest. Sobald uns hier genauere Informationen zu den gesetzlichen Entscheidungen vorliegen, informieren wir Sie im Detail.
